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摘要：从支持上海二手房收购，到金融工具的灵活腾挪，建行正在构建一套适配住房租赁市场的金融服务体系。

观点指数(GDIRI)  2026年2月2日，中国建设银行在上海成功举行了对首批收购二手住房用于保障性租赁住房项目的签约支持活动，以金融力量助力上海二手房存量盘活。

浦东新区、静安区、徐汇区作为此次试点的首发区域，率先探索“以购代建”的新模式，利用存量二手房源有效扩充保障性租赁住房供给，这是上海以市场化手段盘活存量房源的创新举措。

针对三区不同试点模式，建行提供全流程综合金融支持。其中，为浦东新区的“政府主导、市场运作”模式定制资金监管、专项融资及“卖旧换新”按揭配套等服务，通过“房票式”专账监管确保资金专款专用，激活住房置换链条。

而就在上海签约事件的前两周，1月23日建行宣布终止建信建融家园租赁住房公募REITs的申报审核流程，这一曾被寄予厚望的跨城市保租房REITs项目，在推进一年多后正式止步。

存量变“增”量

上海二手房市场正面临存量承压、置换链条断层的挑战。在此背景下，浦东、静安、徐汇三区率先启动二手房收购保租房试点，建行作为核心金融支持方，精准切入“存量盘活+民生保障”的核心痛点，通过定制化金融方案、多元资金支持，推动闲置二手房向保租房转型，实现存量资产向民生增量的转变。

其资金参与并非单一信贷投放，而是覆盖收购、改造、运营的全流程综合金融支持，精准匹配三区试点的差异化需求。

具体来看，建行的资金参与模式深度契合三区试点的特点。

针对浦东新区政府主导、市场运作的模式，建行重点提供资金监管与专项融资服务，配合浦东区级收购主体开展房源收购，对购房款实行“房票式”专账监管，确保资金专款专用，同时联动个人住房按揭服务，为被收购房源产权人“卖旧换新”提供配套按揭支持，实现“收旧”与“换新”的无缝衔接，激活置换链条。

针对静安区片区式收租为主、零散收购为辅的模式，建行聚焦重点产业园区、轨交3公里辐射圈的房源收购，为静安置业集团下属实施主体提供批量融资支持，助力其开展房源排摸、洽谈签约等全流程专业化运作，同时配合区域城市更新，为底楼房源收购等特色举措提供资金保障，兼顾保租房供给与民生改善。

针对徐汇区财政引导+市场收购的模式，建行在区级财政资金注入的基础上，通过银行贷款融资补充收购资金规模，为区保租房公司的市场化收购提供稳定资金支撑，助力其完成房源收购后的标准化装修配置，确保保租房快速投入使用。

目前建行已完成与三区公租房公司的合作协议签署，各项金融服务已全面落地启动。同时，三区已明确房源筛选标准，均聚焦“房型匹配、配套成熟、交通便捷”的小户型房源。

其中，浦东优先收购内环内2000年以前建成、单套70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰房源，静安聚焦总价适中的成套小户型，徐汇则以市场化方式收购各类适配房源。

同时，建行已同步完成首批试点项目的融资额度预留、资金监管流程搭建，部分意向房源的收购洽谈已在银行资金保障下有序推进，预计短期内将有首批存量二手房完成收购并启动改造，逐步投入保租房市场，为新市民、青年人提供优质可负担的居住选择。

除资金支持外，建行还提供全周期配套金融服务，包括租金监管、交易资金监管、科创E建行科技人才一站式服务等，全方位护航试点项目的推进，确保存量二手房盘活工作可以高效、规范地开展，推动形成投入、运营、反哺的良性资金循环。

公募REITs的暂时撤退

作为此次试点的核心金融支持者，建行并非首次涉足住房保障领域。

此前，该行已在住房租赁领域进行了多维度布局，其中包括保租房公募REITs、住房租赁运营平台、租赁住房贷款等业务。

回溯建行在保租房REITs层面的尝试。2026年1月23日，中国建设银行发布公告称，其附属公司建信住房服务有限责任公司作为原始权益人申报的保障性租赁住房公募REITs，已由基金管理人和专项计划管理人主动申请撤回申报材料，该项目于2024年3月正式受理，目前已终止审核流程。

据观点指数了解，建信住房建融家园租赁住房REIT以建信住房持有的北京、上海、苏州三地保租房为底层资产，2024年3月获监管受理时，曾因打破单一城市、单一运营方的格局被寄予厚望，但其终止并非偶然。

从监管维度看，2025年末证监会“63号文”与沪深交易所新版审核指引的落地，构建了更严格的REITs准入标准。新规明确终止审核的具体情形，包括申请文件瑕疵、信息披露问题等。

而建行该项目自2024年4月收到交易所关于“非居改保”合规性、出租率预测等的问询后，至今超20个月未回复，侧面印证了其底层资产在合规性与收益稳定性上未能满足监管新要求。

这种监管环境的变化，使得此前重扩容、轻质量的REITs申报逻辑不再适用，头部企业主动撤回，成为顺应市场规范的理性选择。

市场环境的变化同样不可忽视。2025年至2026年初REITs二级市场已从2024年的普涨行情转向疲软，投资者对资产收益率的要求更高，新发产品面临破发风险。

以同批撤回的华夏万纬仓储物流REIT为例，其底层资产因租金下降、租户集中问题被迫调整，而建行保租房REITs若强行推进，可能面临估值折价或资产减值的风险，这种发行即亏损的局面，使得主动终止成为维护长期利益的最优解。

结合市场环境分析，近期包括建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT等多只公募REITs申报终止或撤回审核，这或是监管新规落地、市场环境变化与企业自身战略调整共同作用的结果，REITs市场正从扩容提速转向提质增效的发展新阶段。

从建行自身来看，REITs的暂时撤退也与其住房租赁业务的运营现状密切相关。财报数据显示，作为原始权益人的建信住房，2024年净亏损2.47亿元，2025年上半年净亏损进一步扩大至2.21亿元，连续亏损态势直接削弱了REITs的核心吸引力。截至2025年6月末，建信住房资产总额116.25亿元，净资产3.57亿元。

与公募REITs的撤退形成鲜明对比的是，建行旗下“建信长租”持有型不动产ABS在2025年9月完成首次扩募，成为市场首单扩募的持有型ABS项目。

此次扩募规模达4.53亿元，认购倍数高达7.8倍，吸引了银行理财、券商、保险等30余家机构参与，市场认可度超预期。扩募后，底层资产从4个增至6个，覆盖上海、南京、杭州等重点城市，抗风险能力显著提升。

两种金融工具的不同境遇，核心源于适配性差异。而更重要的是，ABS更适合当前建行住房租赁资产的阶段特征，既能实现存量资产盘活，又无需承担公募REITs严苛的信息披露与收益承诺压力。

对比两种金融工具，此次REITs的暂时撤退，并非是建行退出住房租赁市场、消极收缩的表现，而是其对于住房租赁市场金融策略布局的优化。

通过ABS扩募，建行已构建起可持续的资产证券化平台，而撤回REITs则是为了避免在市场调整期消耗优质资产。未来待资产运营更成熟、市场环境回暖后，这些经过整合的资产或将以更优质的状态重新冲击公募REITs。

同时，此次深度参与上海三区保租房试点，标志着建行战略重心向前端转移，聚焦于存量资产的激活与运营，通过信贷支持、资金监管、配套服务等综合金融手段，深度绑定地方政府与实施主体，推动二手房存量向保租房转型，实现“金融支持+民生保障+市场稳定”的多重目标。

这种身份转变，既贴合当前上海楼市的实际需求，也契合建行以金融力量服务实体经济的核心定位。

从支持上海二手房收购，到金融工具的灵活腾挪，建行正在构建一套适配住房租赁市场的金融服务体系。