（来源：财富情报局）

本文为财富情报局原创

作者丨易烊铭

随着3月传统销售旺季的到来，房地产市场终于迎来久违的暖意。

国家统计局3月16日发布的最新数据显示，2月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅继续收窄，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加。其中，一线城市新房价格环比由降转平，释放出楼市进一步止跌回稳的积极信号。

已经连续下跌五年之久的房地产行业，正在迎来难得的“小阳春”行情。

01

核心城市量价齐升，释放楼市回暖信号

得益于购房者信心修复及政策支持，3月以来，重点城市二手房市场回暖迹象尤为明显。

2月25日，上海发布“沪七条”楼市新政，通过放宽限购、公积金贷款优化和房产税减免等购房政策多项并举，上海二手房网签系统一度出现多次卡顿崩溃现象。

根据安居客的监测数据显示，3月14日，上海二手房单日网签1472套，创下年内新高，全月有望冲击3万套的高位。而在3月9日-15日的一周时间里，上海二手房合计成交7233套，刷新了自2021年房市高位以来的最高周成交纪录。

不只是上海，北京等全国重要城市的楼市同样热度回升。

在春节长假因素影响下，北京1-2月的二手住宅网签量依然超过2.3万套，高出近十年同期平均网签规模2000多套。而在刚刚过去的3月前13天，北京二手房网签数已达到6848套，全月成交量有望突破2万套。

根据央视新闻最新数据，广州上周二手住宅周成交量环比上涨118.8%，单日成交破千套；截至3月15日，杭州二手房成交量已突破3600套，超过2月全月总量。

成交量的持续回升，也正向推动了二手房价格的企稳修复。国家统计局数据显示，2月份，北京、上海的二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%，分别结束了此前连续10个月、9个月的负增长。

与此同时，国家统计局数据也显示，2月份一线城市新房销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受新华网采访时表示，一线城市新房环比由跌转平，是2025年5月以来首次实现环比止跌，这是市场内生动力与外部政策共同作用的结果。

02

政策定调转向“着力稳定”，长效机制加速构建

2026年政府工作报告明确“着力稳定房地产市场”，政策重心从短期应急防范转向构建长效稳定机制。

3月16日，《求是》刊发评论员文章《持续做好稳预期工作》，其中就特别指出：“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，要准确把握房地产市场出现的新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。”

这是继2026年元旦《求是》特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》定调后的再次强化与升级。其中对房地产业的两个定性尤为引人注意，其一是“居民财富的重要来源”；其二就是“事关经济社会发展大局”。

联合资信在3月18日发布的《着力稳定，防范风险——2026年政府工作报告房地产相关内容解读》报告中也指出，这一表述从过去的“止跌回稳”转向“着力稳定”，标志着政策重心正从短期应急式的风险防范，过渡到构建市场长效稳定机制的新阶段。

在此背景下，“控增量、去库存、优供给”成为2026年房地产供需结构调整的主要发力点。

从供给端看，土地市场呈现明显的“缩量提质”趋势。根据中指研究院数据，2025年全国300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降13.5%，整体土地供应规模缩减，但北京、上海、杭州、成都等城市推出较核心地段的低容积率优质项目，多次刷新地块成交单价和成交总价记录。

从需求端看，住房公积金制度改革首次被写入政府工作报告，多地已迅速响应，从缴存基数、贷款条件、提取流程等方面持续优化。政策工具箱的逐步完善，正在为市场注入长期动能。

各地因城施策密集落地，去年底至今已出台百余条优化政策。比如，北京优化限购与信贷政策、上海发布“沪七条”并下调商办房贷首付比例至30%，有效激活刚需与改善性需求等。

03

行业进入存量主导阶段，“好房子”成为新赛道

标普信用评级（中国）有限公司在近日发布的《2026年房地产行业展望》中指出，当前房地产市场已明确进入存量房主导的新阶段。

住建部公布的数据显示，2025年1-11月，全国二手房交易面积占住房交易总量的比重已达45%，新房市场份额收窄成为不可逆的长期趋势。

值得注意的是，根据克而瑞提供的数据，2025年全国商品住宅一二手房成交总量同比基本持平，但二手住宅成交占比持续上升，刚需刚改客群大量流向二手房，一手房则以改善客群为主。

随着客群结构的变化，降价对于改善性一手房的促销效果相对有限，产品力的重要性更加凸显。

2026年政府工作报告更是明确提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。业内普遍认为，这将促使开发商更加重视房屋品质和物业服务质量，推动行业从“有没有”向“好不好”转型。

04

冷静看待回暖：结构分化与L型筑底

尽管市场回暖信号明显，但地产行业的结构性分化格局仍不容忽视。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受新华网采访时表示，北京、上海等核心城市率先企稳，为全国楼市复苏起到了“领头羊”作用，但不少二三线城市环比仍处下行区间、部分城市降幅扩大，反映出行业调整的复杂性。

标普的流动性测试显示，在基准销售情形下，20家样本房企中11家可供偿债现金流对一年内到期债务的覆盖倍数不足1倍，6家房企本部货币资金低于10亿元，行业流动性风险依然较高。

联合资信的数据也显示，截至2025年底，全国广义住宅库存去化周期约为23个月，虽较2024年26个月的高峰有所下降，但整体库存压力依然较大。

中邮证券认为，目前一线城市新房成交回暖，但三线城市持续低迷，对于房价而言更多是“降幅收窄得到验证、结构性机会开始显现”的信号，而不是“牛熊转换”的拐点。

而按照历史规律，核心楼市资产会领先于行业率先企稳，类似“龙头股抢跑”。

房地产市场的曙光已经微现，核心城市的量价企稳、政策的持续发力、行业新模式的加速构建，都在为市场注入信心。而包括高盛、摩根士丹利、花旗、汇丰等在内的国际投行也都普遍认为，中国地产行业的底部其实已经不再遥远。