3月17日，融创中国(01918.HK)在港交所发布盈利警告，预计2025年度公司拥有人应占亏损介于120亿元至130亿元，较2024年约257亿元的亏损大幅收窄，减亏幅度近50%。这份预告既彰显了债务重组的显著成效，也暴露了企业经营端仍未摆脱的行业压力。

本次亏损收窄的核心驱动力，是2025年境外债务重组的全面落地与收益入账。2025年12月23日，融创约96亿美元存量境外债务重组正式生效，成为民营房企中规模最大、落地最彻底的境外债务重组案例之一。按会计准则，本次重组产生税前收益约648亿元，叠加境内债务重组收益，全年重组税前总收益达700至750亿元，直接对冲了经营层面的亏损，成为业绩改善的关键变量，且该收益入账完全符合香港会计准则，不存在合规争议。

但剔除债务重组收益后，融创的经营压力依然突出。公告明确，经营端亏损主要源于三大因素：一是结转收入大幅下滑，受2025年房地产市场持续调整影响，项目交付与收入结转规模收缩，仅上半年营收就达199.88亿元，同比下降41.7%；二是毛利率持续承压，行业整体下行叠加项目结构、定价等因素，盈利空间进一步被压缩；三是资产减值与拨备计提，公司为夯实资产质量，对相关项目、存货及投资资产进一步计提减值，并增提或有负债拨备。

销售端的表现也印证了经营端的承压态势。2025年融创全年合同销售金额约368.4亿元，同比下降21.85%；销售面积约145.3万平方米，同比减少35.74%，销售规模处于近年低位。不过值得关注的是，全年销售均价达25350元/平方米，同比增长21.5%，主要得益于上海融创外滩壹号院、北京融创壹号院等一线城市核心项目的贡献，这类项目单月可贡献数十亿元业绩，拉升了整体均价。同时，12月销售出现明显环比回升，销售金额环比增长163.4%，销售面积环比增长195.6%，主要依靠重点项目入市带动。

从行业背景来看，2025年全国房地产市场整体延续调整态势，新房销售边际转弱，二手房持续“以价换量”，房企普遍面临去库存、稳销售的压力。在此背景下，融创全年未在公开土地市场扩张，经营重心聚焦于债务清偿、保交楼及既有资产盘活，契合其从“重资产扩张”转向“核心资产经营”的转型逻辑。

总体而言，融创2025年的业绩改善主要依赖债务重组的一次性收益，属于“报表层面减亏”，经营端尚未真正走出低谷。作为连续四年亏损、累计亏损近千亿元的民营房企，融创虽通过债务重组缓解了短期兑付压力，但后续仍需依赖行业复苏、销售回暖及核心资产的持续盘活，才能实现真正的扭亏为盈，在房地产行业高质量发展的浪潮中实现突围。