据新华财经3 月11 日报道，近日自然资源部、国家林草局联合发布38 号文《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，以“控增量、强存量、优供给、保民生”为核心，通过增存挂钩硬约束、新增用地用途严控、审批效率提升等举措，完成土地供给侧制度性重构，是2026 年政府工作报告“控增量、去库存、优供给”定调在土地端的落地。13 日发布的“十五五”规划纲要中，也提出促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。我们认为供地逻辑的改变，意味着房企存量盘活、资源整合与长期运营能力更具备竞争力，有望推动行业格局重塑进程进一步加速。　　增存挂钩硬约束，审批效率全面提升以优化土地供给模式　　38 号文最核心的制度性突破在于划定两大硬红线，一是建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，从省级层面实施建设用地总量管控；二是明确新增建设用地优先保障重大项目与民生事业，原则上不用于经营性房地产开发，仅城中村改造小于10%的零星用地可用于民生配套，商品房开发的增量用地供给。同时政策简化批而未供土地处置流程，撤回批文可保留占补平衡指标，大幅降低地方盘活存量的成本，从制度上倒逼城市发展转向存量集约利用。同时，政策围绕通过国土空间规划“一张图”统筹空间资源，推出多项审批优化举措。　　限供地产开发用地，存量盘活或成未来主要增量用地供应通道　　本次的增存挂钩制度明确意味着未来地产开发用地的增量将得以控制。但值得注意的是，新增建设用地“原则上不用于经营性房地产开发”，并不表示地产开发用地面临断供。首先，“新增建设用地”指通过批准将农用地和未利用地转为建设用途的土地，原本即为建设用地的存量盘活地块不受此约束；其次，城中村改造小于10%的零星用地可突破这一原则。但整体而言，供应下降是大概率事件，这也意味着行业向存量模式转化的进程加快，城市更新、旧改以及低效用地再开发等存量盘活模式将会是房企获地的重要渠道，城中村改造在政策倾斜下也有更大发展空间。　　“提质缩量”已成供地趋势，城市结构分化或加剧　　24 年以来涉宅用地的供应一直遵循提质缩量的思路。2025 年全国土地供应面积同比下降18%，溢价率同比小幅回升1.6pct 至5.8%，主要原因在于重点城市优质地块入市，提振了局部市场信心，这也是全国层面“控增量、去库存、优供给”政策的体现。根据克而瑞数据，2026 年初97 个样本城市存量住宅用地总面积同比下降2%至5.6 万公顷。但潜在库存相对充沛。26 年初未动工土地面积达1.6 万公顷，同比增长9%，主要原因即24 年以来核心城市优质地块的供应相对充足。长期而言，更有需求支撑的核心城市核心区域进行存量盘活的动力也更为充足，因此城市间的方差或将进一步拉大。　　投资建议　　38 号文重构土地供给底层逻辑，具备存量盘活能力与核心城市布局的房企及配套服务商将迎来长期发展机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如城投控股、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、招商积余等。　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险 【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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